Реновація “хрущовок”: На що перетворять райони старої забудови у великих містах

Оптимізм на ринку знову дозволяє побачити рентабельність у проектах, пов’язаних з перетворенням старих районів 60-70-хх років забудови на сучасні та привабливі для покупців осередки міського життя, відзначає Depo.ua.

Чому знову згадали про “хрущовки”

Попит на житло в Києві, інших великих містах та їхніх передмістях справді зростає, хоч це і виглядає дещо дивним на фоні загального падіння рівня життя, росту цін на головні продукти споживання та ті ж самі комунальні тарифи. Разом з попитом на квадтратні метри росте і ціна на них. За різними оцінками, лише протягом 2021 року ціна на новозбудоване та вторинне житло виросла на 15-20%.

Експерти називають кілька факторів, що спричинили подорожчання. І першим з них можна вважати дефіцит пропозиції. Адже протягом останніх двох років кількість новозбудованого житла, як пропонувалося ринку, суттєво зменшилася: будівельні проекти девелоперів, наприклад, у столиці, скоротилися майже на чверть. Плюс в багатьох випадках загальмувалися процеси зведення та здачі будинків. Пов’язують це, з одного боку, зі здорожчанням будівельних процесів, що змушує забудовників оптимізовувати процеси та переглядати строки. З іншого – з ускладненням дозвільної процедури на початок нових будпроектів, на що скаржаться деякі девелопери. Як би там не було, але через зниження пропозиції виріс попит, який став тиснути на ринок.

Ще одним фактором називають збільшення кількості грошей на руках українців: разом зі зростанням номінальних доходів населення та грошової маси в обігу, два роки пандемії з обмеженням на перетин кордонів дещо коригувала витрати заможних українців і вони переглядали свої видатки. В тому числі, – і на користь купівлі нерухомості.

І, нарешті, суб’єктивним, але досить дієвим фактором сплеску попиту стала інформаційне нагнітання: щойно з’явився найменший привід для оптимізму на ринку, забудовники активізували свої звичні маркетингові прийоми на кшталт “буде тільки дорожать” і тим самим почали заманювати у свої тенета нових адептів вічного росту цін на нерухомість.

Природньо, що в пошуках спроб розширити ринок в умовах зростання попиту та ціни, знову спливла тема знесення та реконструкції хрущівських районів. Багато з них розташовані у середмістях, де вартість землі та квадратних метрів житлової нерухомості є значно вищою, аніж на околицях та у передмістях, де, переважно, й реалізуються маштабні проекти. Оптимістичні перспективи ринку знову народжують у владних та забудовницьких кабінетах плани перетворювати окремі будинки через реконструкцію, або цілі раони через знесення – на привабливі сучасні житлові та бізнесові комплекси.

Труднощі, які доведеться здолати

Востаннє про реконструкцію старого житлового фонду голосно говорили у середині 2000-х. Тоді на ринку надувався пузир, вартість квадратного метру зашкалювала і проекти на основі ідеї про знесення старого фонду здавалися цілком реальними і рентабельними.

Багато власників старих квартир-вагончиків у районах біля центру та метро вже уявляли себе мешканцями комфортних новобудов, у які їх переселять щедрі забудовники в якості компенсації. Дехто почав навіть прописувати на свої метри дітей-внуків-племінників аби отримати врешті більше корисної площі “на виході”.

Проте криза 2008 року обрушила в тому числі і ці сподівання. Коли ціни стрімко покотилися вниз, довелося забути про примарні перспективи хрущівських районів. Хоча на той момент і був ухвалений закон, який відкривав деякі можливості, і за умови стабільності, міг стати ключем до змін. Головним гальмуючим фактором в тому законі вважали необхідність отримання згоди всіх без виключення 100% мешканців будинку, який пропонувалося знести. Це, з об’єктивних причин, є недосяжним показником. Особливо якщо врахувати, що для реалізації потужного девелоперського проекту потрібно знести мінімум 3-5 розташованих поруч “хрущівок”.

Станом на зараз влада і забудовники дещо змінюють підходи і намагаються зробити умови більш гнучкими. В першу чергу – знизити поріг згоди мешканців до 75%. Звісно, є ризик, що це може породити мультипліковане відтворення сюжету “Кайдашевої сім’ї”, проте певні можливості все ж відкриває.

Але поріг згоди – далеко не єдина умова для успішного початку процесу. Забудовники, які оглядаються на нові можливості і на яких покладуть тягар компенсації для колишніх власників, хочуть, аби держава та місцеві громади пішли на поступки: знизили вартість землі, здешевили підключення до комунікаційних мереж, встановили менший, аніж нині поріг компенсації для власників (за законом 2006 року він складає 1,5 від площі квартири) та розширили коло відселення.

В червні нинішнього року Міністерство розвитку громад та територій подало в Кабмін новий проект “Про внесення змін до Закону “Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду”. направлений на розгляд Кабінету Міністрів України. Заступниця міністра Наталія Козловська, представляючи проект, оголосила, що в новому документі містяться принципово нові підходи до процесу і врегулбовуються питання фінансового характеру у взаємовідносинах між містом, інвестором-забудовником і власником житла.

Законопроект передбачає вже згадувану вище умову про можливість ухвалення рішення прийматиметься за результатами загальних зборів власників нерухомого майна, і у разі надання згоди 75% власників.

Крім того, до проектів реконструкції включатимуться також об’єкти соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури. Фінансуватимуться проекти за кошти державного та місцевих бюджетів, інвесторів-забудовників, підприємств та організацій, на балансі яких знаходяться об’єкти нерухомого майна, а також з інших джерел.

Як можна зрозуміти з тексту законопроекту, у міністерстві налаштовані швидше на глобальну, а не точкову зміну хрущівських ландшафтів. Тобто хочуть братись не тільки за реконструкцію окремих будинків з заміною комунікацій, можливою надбудовою пари поверхів та загальним омолодженням старого фонду. А в тому числі і за знесення. В законопроекті дійно передбачені багато гарантій та компенсацій.

Проте є в ньому і деякі суперечливі моменти, які можна роглядати як спосіб для зложивання. Суттєвим, зокрема, в законопроекті є й те, що він відкриває певне вікно можливостей для точкової забудови районів. Тобто створення фонду для відселення мешканців, чиї будинки буде знесено або реконструйовано. І легко уявити, як задуманий масштабний проект реконструкції цілого району раптом зупиняється через “об’єктивні причини” на етапі, коли поміж старих будинків, у скверах та на спортмайданчиках, виросли свічки точкової забудови, до яких врешті заселяться сторонні покупці житлової нерухомості. А мешканці старих будинків залишаться зі своїми старими трубами до кращих часів.

Втім, говорити про те, як працюватиме закон, можна дещо згодом. Але вже зараз зрозуміло, що він може відкрити новий напрямок в українському девелопменті, в який цілком можуть прийти великі інвестиції.

Читайте також: Велике утеплення: Кому допоможе нагрітися і зігрітися новий проект Мінрегіону